Trong thời gian qua có nhiều công dân, pháp nhân và có cả cán bộ công chức nhà nước cũng chưa hiểu đúng, đầy đủ về bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người thứ ba ngay tình được quy định trong Bộ luật dân sự của nhà nước Việt Nam, dẫn đến việc quyền lợi của người thứ ba ngay tình bị xâm phạm, không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật.
Tại Điều 133/BLDS 2015 (Bộ luật dân sự) Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu quy định:
“ 1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước đã có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập và thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người, mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy ,sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại."
Điều 167/BLDS: Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “ Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu."”
Theo quy định này thì chủ sở hữu chỉ được đòi lại động sản từ người thứ ba ngay tình khi người này có được động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thông qua hợp đồng không đền bù (không phải trả tiền hoặc một giá trị vật chất khác) hoặc qua hợp đồng có đền bù nhưng động sản đó bị lấp cắp, bị mất, bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
Xin đi vào những trường hợp cụ thể để hiểu rõ hơn về quy định này:
+ UBND huyện H ký hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản của Sở Tư pháp tỉnh M để bán đấu giá 10 lô đất (tài sản là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu), theo hợp đồng Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tổ chức bán đấu giá thành công và 10 công dân đã mua được đất qua hoạt động bán đấu giá. Tuy nhiên sau đó cơ quan chức năng đã phát hiện được UBND huyện H ký hợp đồng bán đấu giá đất khi chưa phải là đơn vị được giao quản lý diện tích đất này (chưa là chủ sử dụng hợp pháp) như vậy có thể nói, UBND huyện H đang bán tài sản của người khác, tuy nhiên dù UBND huyện H chưa phải là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng tài sản đó lại được tổ chức bán đấu giá công khai theo đúng quy định của pháp luật, trong trường hợp này người trúng đấu giá được xác định là người thứ ba ngay tình. Vì người trúng đấu giá không thể biết việc UBND huyện H chưa phải là chủ sử dụng đất hợp pháp), họ chỉ biết họ tham gia đấu giá theo thông báo bán tài sản công khai của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản - là đơn vị có chức năng thực hiện dịch vụ đấu giá tài sản được nhà nước cho phép, nên họ được xác định là người thứ ba ngay tình. Như vậy chủ sử dụng đất hợp pháp diện tích đất đã đấu giá không có quyền đòi lại đất từ những người trúng đấu giá, mà chỉ có quyền khởi kiện yêu cầu UBND huyện H (bên có lỗi ) phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Nói cách khác bên có lỗi trong việc đấu giá này là UBND huyện H phải hoàn trả những chi phí hợp lý (chi phí thuê luật sư...) và giá trị tài sản đã bán đấu giá cho chủ sử dụng đất hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật.
+ Trường hợp khác, ông B mua của ông A ngôi nhà trên đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất đã đăng ký tên của A) và đã đăng ký sang tên mình (B) thời giian sau đó cơ quan chức năng xác định đất đó là của Nhà nước, ông A không phải là chủ sử dụng hợp pháp. Trong trường hợp này ông B đã xác lập giao dịch mua lại quyền sử dụng đất từ A do A có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp, tin đó là tài sản của A nên B mới xác lập giao dịch này, như vậy ông B là người thứ ba ngay tình. Trong trường hợp này, Nhà nước không có quyền đòi lại đất từ ông B, do khi xác lập việc mua lại quyền sử dụng đất, ông B đã căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của A - do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp, nên ông không thể biết và không buộc phải biết nguồn gốc để A có được quyền sử dụng đất (việc này là lỗi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi làm các thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho A), Như vậy Nhà nước có quyền khởi kiện đòi ông A phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật dân sự. Nói cách khác Nhà nước không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất từ ông B - người thứ ba ngay tình, mà chỉ có quyền đòi từ A giá trị quyền sử dụng đất và các chi phí hợp pháp khác.
Mỗi công dân, tổ chức, pháp nhân cần tìm hiểu đầy đủ các quy định của pháp luật trong đó có pháp luật dân sự để được pháp luật bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình kể cả trong trường hợp là người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao dịch dân sự.
Tân Hương